Wie bewerte ich eine Immobilie richtig?
Es gibt alle Art Mythen wenn es um Immobilienbewertung geht!
Aus diesem Grund finden Sie hier eine neue Beiträgsreihe zur Immobilienbewertung und verschiedenen Verfahren um eine Immobilie richtig ein zu schätzen.
Hier im ersten Teil der Beitragsreihe folgt die Definition des Marktwerts und ein kurzer Überblick über die vier Bewertungsmethoden.
Der Immobilienwert ist häufig notwendig.
Zum Beispiel ist der aktuelle Marktwert beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ein wichtiger Bezugspunkt für beide Parteien, dem Verkäufer und dem Käufer. Ebenso ist eine Bewertung für die Finanzierung erforderlich. Aber auch bei Spenden, Erbschaften oder Ehetrennungen sind oft der Wert einer Immobilie zu bestimmen.
Aber was ist ein „Wert“ eigentlich genau?
Marktwert oder Verkehrswert oder beides?
Für den Wert einer Immobilie gibt es eine Vielzahl an Definitionen!
Alle diese Definitionen beruhen Grundsätzlich auf dem gleichen Prinzip. Der Einfachheit halber beschränke ich mich auf zwei Definitionen nach dem BauGB und dem RICS.
Der Verkehrswert oder Marktwert (das Gesetz verwendet beide Begriffe als Synonyme) einer Immobilie ist in § 194 BauGB wie folgt definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) bietet eine Definition, die dem Marktwert in ihrem Red Book ähnelt:
Der geschätzte Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Beide Definitionen nehmen an, dass der Wert ein durchschnittlicher Kaufpreis ist, der an einem Fälligkeitstermin erwartet wird.
Andere Definitionen von Wert vorhanden ist, zum Beispiel, Versicherung (Versicherungswert) oder Finanzierung (Beleihungswert).
Wie ermittle ich einen Wert für Immobilien in Deutschland?
In Deutschland gibt es drei im der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegte Verfahren zur Wertermittlung, die Vergleichswertmethode, die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode.
Alle drei Methoden unterscheiden sich in der Vorgehensweise, abhängig von der Art des Nutzung und der Art des Grundstücks wird eine anderen Methode verwendet.
Bei Immobilieninvestments handelt es sich oft um dieErtragswertverfahren, wobei Eigentumswohnungen manchmal auch auf der Grundlage der Vergleichswertmethode bewertet werden können.
1. Methode: Vergleichswertverfahren
Die Vergleichswertmethode ist in §§15-16 der ImmoWertV beschrieben.
Grundsätzlich, wie der Name schon sagt, funktioniert es, indem eine Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen wird. Daher ist es besonders auf übertragbare Immobilien wie Eigentumswohnungen anwendbar, die weniger Individualität zulassen als Einfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Die lokalen Fachausschüsse erhalten von den Notaren eine Kopie jedes Grundstückskaufvertrags, aus dem sie eine Sammlung von Einkaufspreisen erstellen.
Bei der Erfassung des Kaufpreises werden die Eckdaten der jeweiligen Objekte so erfasst, dass hier nur die vergleichbaren Wohnungen & Grundstücke bewertet werden können. Aus diesen Daten kann dann der Vergleichswert unter Berücksichtigung aller Arten von Anpassungsfaktoren sowie Reduktionen und Zuschlägen ermittelt werden
2. Methode: Ertragswertverfahren
Die Ertragswertmethode ist in den §§ 17-20 der ImmoWertV definiert.
Es zielt darauf ab, den durch die Erlösgenerierung Wert zu ermitteln und eignet sich daher vor allem für Immobilieninvestments wie Büros, Geschäftshäuser und Eigentumswohnungen.
Auch die Ertragswertmethode basiert teilweise auf der Vergleichswertmethode, da der Wert des Grundstücks mit dieser Methode ermittelt und auf andere Weise in die Berechnung einbezogen wird.
3. Methode: Discounted-Cashflow-Verfahren (DFC)
Die Discounted-Cashflow-Methode hat eine gewisse Ähnlichkeit mit der Ertragswertmethode und wird auch für die Bewertung von ertragsorientierten Immobilien verwendet.
Dieses Verfahren ist jedoch nicht standardisiert und in Deutschland nicht gesetzlich verankert.
Vor allem institutionelle Anleger verwenden häufig ein DCF-Verfahren, um Schätzungen der Anschaffungskosten zu erstellen und den Wert des Anlagevermögens zu bestimmen.
DCF-Berechnungen basieren im Allgemeinen auf der Ermittlung und Diskontierung des Cashflows in den nächsten zehn Jahren und einem hypothetischen Verkaufspreis nach diesem Zeitraum.
4. Methode: Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren aus den §§ 21-23 der ImmoWertV dient der Bewertung auf Basis der Produktionskosten.
Häufig wird diese Methode für Ein- oder Zweifamilienhäuser oder für besondere Objekte wie Produktionsanlagen verwendet, die nicht vergleichbar sind oder sehr gut aufgrund der Erträge bewertet werden können. Die Kosten für altersbedingte Abnutzung werden abgezogen.
Fazit
Abhängig von der Art der Immobilie werden verschiedene Methoden zur Bewertung verwendet. Wann genau welche Methode benutzt wird lesen Sie hier im Blog
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